Những ngôi nhà siêu mỏng mọc lên như nấm mưa trên các con phố TP HCM, với chiều rộng chỉ vài mét, thậm chí chỉ bằng lối đi. Hiện tượng này không phải là sự cố bất ngờ mà là kết quả của một cuộc căng thẳng kéo dài giữa chủ trương quy hoạch của chính quyền và những kỳ vọng thực tế của người dân sở hữu đất đai.
Khi chủ trương hợp thửa bị người dân từ chối
Để nâng cao mỹ quan đô thị và tạo không gian công cộng hợp lý, các cơ quan quản lý thành phố đã thực hiện các chương trình hợp thửa — gộp những lô đất nhỏ lẻ thành những mảnh lớn hơn, dễ quy hoạch xây dựng. Đây là một phương pháp quốc tế được áp dụng rộng rãi tại các thành phố phát triển để kiểm soát đô thị hóa một cách có trật tự.
Tuy nhiên, ở TP HCM, chương trình này gặp phải vấn đề trong thực thi. Một bộ phận người dân sở hữu đất không đồng ý với mức bồi thường mà chính quyền đưa ra, cho rằng giá trị bất động sản thực tế cao hơn nhiều so với mức hỗ trợ. Thay vì tham gia vào dự án hợp thửa chính thức, những chủ sở hữu này quyết định giữ lại những mảnh đất của mình với hy vọng chờ đợi thị trường bất động sản tăng giá, hoặc họ muốn dành một phần đất làm mặt tiền để tiếp tục kinh doanh.
Mong muốn giữ mặt tiền — Nguyên nhân của nhà siêu mỏng
Điều thú vị là phần lớn những người từ chối tham gia hợp thửa đều cố gắng dành lại một vài mét vuông đất giáp với mặt đường. Vì sao? Bởi vì mặt tiền là tài sản quý giá để kinh doanh — buôn bán nhỏ lẻ, quán ăn, hoặc cửa hàng dịch vụ. Trong lô đất bị chia cắt sau khi hợp thửa không thành, chủ sở hữu tìm cách tối đa hóa giá trị, dù đó là những mét đất hẹp.
Vì thế, các nhà siêu mỏng xuất hiện. Chúng có chiều rộng không quá 2-3 mét, chiều dài có thể 15-20 mét trở lên. Về mặt kiến trúc, đây là những tòa nhà khó xây dựng, khó thoáng khí, khó bố trí không gian sống, nhưng lại có khả năng sinh lợi cao nhờ vị trí đắc địa trên các tuyến phố chính.
Những hệ lụy về quy hoạch đô thị
Sự bùng nổ của nhà siêu mỏng gây ra những vấn đề nhân văn và kiến trúc đáng lo ngại. Các chung cư này thường không đảm bảo các tiêu chuẩn về xây dựng an toàn, với hệ thống cháy nổ hạn chế, không gian sinh hoạt chật hẹp, và gần như không có sân bay hay khoảng trống cho thông thoáng. Người sống trong những ngôi nhà này phải chịu những điều kiện sống kém và rủi ro tiềm ẩn.
Từ góc độ quy hoạch đô thị, những ngôi nhà siêu mỏng phá vỡ tính thẩm mỹ của các khu phố, tạo cảnh quan không ăn nhập với các tòa nhà xung quanh. Nó cũng tăng mật độ dân số trong những khu vực nhất định, gây áp lực lên hạ tầng công cộng như hệ thống nước, điện, và giao thông.
Cách tiếp cận mới cần thiết
Để giải quyết vấn đề này, các cơ quan quản lý cần xem xét lại mô hình bồi thường và khuyến khích trong các chương trình hợp thửa. Nếu mức bồi thường được tính toán sát sao hơn với giá trị thực tế của bất động sản, có thể sẽ có nhiều chủ sở hữu tự nguyện tham gia. Đồng thời, cần có các chính sách khuyến khích mạnh mẽ hơn để người dân tham gia vào quy hoạch chung, thay vì để họ tự do quyết định xây dựng theo ý riêng.
Một số thành phố khác trên thế giới đã áp dụng những biện pháp như cấp phép xây dựng theo từng tiêu chí kỹ thuật chặt chẽ, yêu cầu bước đi tối thiểu cho các tòa nhà, hoặc thậm chí cấm xây dựng những căn nhà dưới một chiều rộng nhất định. TP HCM có thể tham khảo những kinh nghiệm này để xây dựng một khung pháp lý chặt chẽ hơn.
Vấn đề nhà siêu mỏng phản ánh một sự mất cân bằng giữa lợi ích công cộng và lợi ích cá nhân. Giải quyết nó không phải là việc một sơ, nhưng nếu để kéo dài, những ngôi nhà này sẽ tiếp tục là một gương sáng về sự thất bại trong quản lý quy hoạch đô thị của thành phố.